在房地产行业尚未彻底走出深度调整期的背景下，房企对资金安全依旧保持着极致追求。
11月13日，华润置地发布公告，拟配售旗下子公司华润万象生活4950万股股份，套现约20.6亿港元。
而就在三天前，华润置地刚宣布了一项39亿美元中期票据计划，也是其时隔六年重启境外债发行。
据界面新闻测算，这两项接连出台的融资计划，合计将为华润置地补充资金约295.7亿元人民币，在当前行业融资环境依然偏紧的背景下，这一举动引发市场广泛关注。
六年首度重启境外债
根据公告，华润置地此次39亿美元中期票据计划已向香港联交所申请批准，将在2025年11月10日后的12个月内上市，且仅面向专业投资者发行。该计划由包括中国银行、星展银行、汇丰、农银国际、建银国际、美银证券在内的多家国际知名金融机构担任安排行及交易商。
此次发债采用了“美元债+点心债”的双币种发行结构，其中美元债期限三年，人民币计价的点心债期限五年，合计规模不超过9亿美元等值。
值得关注的是，这也是华润置地自2019年11月以来首次启动境外美元债发行，打破长达六年的境外融资静默期。
国际评级机构对此给予积极回应，穆迪授予拟发行票据“Baa1”高级无抵押评级，标普和惠誉也均给出投资级评级，显示出对其财务稳健性的充分认可。
从融资成本看，华润置地始终保持行业低位。截至2025年6月，其综合借贷总额为2812.7亿元，现金及银行结存1202.4亿元，平均融资成本仅2.79%。
“华润置地成功发行境外债，一方面向市场释放了积极信号，显示优质央企在房地产行业中的融资能力与市场认可度。另一方面，进一步凸显了行业内部融资分化加剧的现实。”中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿在接受界面新闻采访时指出。
从全年融资情况来看，2025年以来华润置地融资活动持续活跃，已获得多项贷款、发行中期票据及公司债等，总融资规模接近650亿元。
特别是11月份以来，融资节奏有所加快，5日发行不超过65亿元公司债券，票面利率1.78%；14日又上市18亿元“25润置03”公司债券。
密集融资的背后，是华润置地面临的资金需求与业绩压力。
截至2025年6月末，公司综合有息借贷总额达2813亿元，较半年增加211.52亿元。其中，一年内到期的债务约616.16亿元，占比约21.91%，包括银行借贷和中期票据。尽管账上持有1202.4亿元现金，足以覆盖短期债务，但考虑到持续运营和战略投资需求，资金压力依然存在。
销售业绩方面，今年1-10月，华润置地累计合同销售约1696亿元，同比减少16.6%，其中，10月份单月合同销售金额约152亿元，同比下滑51%。
盈利能力也在一定程度上受到影响。2025年上半年，华润置地开发销售型业务的核心净利润仅实现39.8亿元，同比减少23.8%，占总核心净利润不足四成，对整体利润形成拖累。
尽管如此，公司仍保持着一定的投资节奏。1-10月权益拿地金额538亿元，在中指研究院统计的拿地榜单中排名第五，且已接近2024年全年的543亿元水平。
折价配售万象生活股份
公告显示，华润置地此次以每股41.70港元的价格配售华润万象生活股份，较前一交易日收盘价折让约9.58%，预计获得款项净额约20.6亿港元。这一配售动作引发了市场对其战略意图的广泛关注。
据了解，本次配售获全球机构积极响应，认购倍数达4倍，最终长线投资者获分配近60%，为近期市场所有配售项目中长线比例最高，包括多家主权基金及长线资管公司。
配售完成后，华润置地对华润万象生活的直接持股比例由72.29%降至70.12%，中国华润通过旗下平台合计持股降至约71.55%，但仍保持绝对控股地位，控制权结构稳定。
与此同时，华润置地在公告中特别强调，此次配售的承配人主要是专业机构及其他独立投资者。配售由UBS AG Hong Kong Branch作为独家配售代理进行。这些承配人与公司及其关联人士并无关联，且在配售完成后不会成为公司的主要股东。
摩根大通分析认为，华润置地此次折让配售华润万象生活2.2%股份，主要目的在于改善华润万象生活股份的流动性。早前集团举行的投资者会议中，已讨论过股份流动性不足的问题。
克而瑞研究指出：“短期来看，配售价格存在折让，以及市场流通股份的增加，可能会给华润万象生活的股价带来短期的下行压力。不过，从中长期来看，如果通过此举成功引入了优质的长期机构投资者并提升了交易活跃度，将有助于巩固甚至提升公司的市场估值。”
市场表现方面，截至11月14日下午收盘，华润万象生活报44.88港元，相比上一个交易日上涨0.85%，总市值达1024亿港元，显示出投资者对此次配售反应的相对理性。
另外，据华润置地方面透露，本次配售所得款项，约20.61亿港元净额，将用于集团的土地收购、项目开发和一般营运资金。
行业融资依旧偏紧
尽管华润置地此次成功重启境外融资，但就整个房地产行业而言，融资环境依然面临诸多挑战。
郜宇鸿分析指出：“与境内融资相比，境外融资整体成本偏高，其风险定价机制也更为市场化——对市场舆情、企业信用状况及宏观环境变化高度敏感。”这一特点使得房企在寻求境外融资时需要承担更高的风险溢价。
在监管政策层面，境内债券采用审批制，而境外债实行备案制。企业发行前需向国家发改委申请办理外债备案登记，监管对资金用途实施精准管控，明确要求主要用于“借新还旧”，这在一定程度上限制了房企通过境外融资进行扩张的可能性。
郜宇鸿进一步指出：“当前房企面临的最大挑战在于国际投资者对中资房企的信心尚未修复。自2021年以来，多家头部民营房企相继发生债务违约，叠加国内房地产销售持续低迷，加剧了投资者对中资房企的避险情绪，导致外部融资环境依然承压。”
中指研究院统计数据显示，今年1-10月，房企债券融资总额为4882.4亿元，同比增加8.6%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资2939.8亿元，同比微增3.3%，占比60.2%；海外债融资97.2亿元，占比2.0%；ABS融资1845.3亿元，占比37.8%。这一数据反映出房企融资仍主要依赖境内渠道。
10月份，信用债发行呈现同比增长态势，但发债主体依然以央国企为主。招商蛇口、中海、保利发展等发行总额超30亿元，华润、信达、首开、苏高新等信用债发行金额超20亿元，凸显出融资资源向头部企业集中的趋势。
郜宇鸿对界面新闻指出：“在民营房企普遍面临融资受限、成本高企的背景下，像华润置地这样的央国企凭借低成本、大额融资，正不断拉大与中小房企及高风险民营房企之间的差距，‘强者恒强’的行业格局进一步强化。”
中金公司研究显示炒股配资查询，境内债方面，2025年10月以来债券市场虽仍在波动，但扰动因素的影响正在下降，央国企地产债收益率总体下行，地产行业信用利差呈现压缩态势。从历史分位数来看，目前央国企信用利差已经处于偏低水平，不过相对短融中票曲线的超额利差仍有一定压缩空间。
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